El Congreso de la República de Colombia se encuentra en el proceso de discutir una importante reforma a la Ley 675 de 2001, la cual regula el régimen de propiedad horizontal en el país. Esta ley ha sido fundamental para la organización y el funcionamiento de edificios y conjuntos residenciales y comerciales, pero, dada la evolución de las necesidades sociales, urbanísticas y económicas, se hace necesaria su modernización.

La nueva propuesta de reforma al régimen de propiedad horizontal introduce importantes cambios que buscan mejorar la convivencia, la administración y la gestión de las copropiedades. La ley original había sido diseñada en un contexto diferente al actual, por lo que las modificaciones propuestas buscan adaptarla a las nuevas realidades que enfrentan las comunidades residenciales y comerciales en Colombia.

Objetivos principales de la reforma

El proyecto de ley tiene como objetivo principal reforzar y actualizar la normativa sobre propiedad horizontal, con énfasis en los siguientes principios:

1. Función social y ecológica de la propiedad: Las propiedades horizontales deben alinearse con las normativas urbanísticas vigentes y tener un enfoque ecológico y social. Esto implica que las comunidades deben velar por el bien común y el respeto por el entorno.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social: La reforma pone un fuerte énfasis en crear una convivencia armónica dentro de las comunidades, fomentando la cooperación y solidaridad entre los copropietarios. También se destacan los deberes y responsabilidades de cada miembro de la copropiedad.

3. Libre iniciativa empresarial dentro del bien común: Aunque la ley busca proteger el bien común, también promueve la libre iniciativa empresarial, permitiendo que los propietarios puedan desarrollar actividades económicas legales dentro de los límites establecidos por la normativa.

4. Debido proceso: El proyecto de ley garantiza que los procedimientos sancionatorios internos se lleven a cabo con el debido proceso, protegiendo los derechos de los copropietarios.

Definiciones claves y mejoras en la administración

Una de las principales innovaciones de la reforma es la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, que busca profesionalizar la figura del administrador de copropiedades. Este registro permitirá asegurar que solo personas capacitadas y certificadas puedan gestionar las propiedades horizontales, mejorando la calidad de la administración y reduciendo los riesgos asociados con la gestión inapropiada.

Asimismo, el proyecto de ley define con mayor claridad los términos fundamentales de la propiedad horizontal, como la administración de propiedades horizontales, coeficientes de copropiedad y bienes comunes esenciales, lo que permitirá un marco normativo más claro y transparente para las comunidades residenciales.

Regulación de mascotas y uso de bienes comunes

Otro aspecto importante de la reforma es la regulación sobre la tenencia de mascotas. Según el proyecto, los reglamentos de propiedad horizontal ya no podrán prohibir ni limitar la tenencia de animales domésticos, lo que permitirá que los residentes disfruten de la compañía de sus mascotas. Sin embargo, este derecho estará condicionado al respeto de las normas de convivencia y el bienestar de todos los residentes.

En cuanto al uso de los bienes comunes y exclusivos, la ley establece que los espacios comunes no necesarios para el disfrute de los propietarios deben venderse solo a los propietarios de las unidades privadas que puedan hacer uso de ellos. Además, se refuerza el acceso y uso de bienes comunes esenciales como las instalaciones de servicios públicos y áreas recreativas.

Obligaciones de los propietarios y sanciones

El proyecto también refuerza las obligaciones de los copropietarios, en especial en cuanto al uso adecuado de los bienes comunes, el cumplimiento de las normas de convivencia y el pago oportuno de las expensas comunes. Asimismo, se establecen sanciones más estrictas para los propietarios que incumplan con sus deberes, incluyendo la no emisión de nuevas licencias y medidas por parte de las autoridades locales.

Proceso de entrega de bienes comunes y extinción de la propiedad horizontal

La reforma también introduce procedimientos más claros y específicos para la entrega de bienes comunes por parte del propietario inicial. Esta entrega deberá incluir documentación técnica sobre la garantía de los equipos, como ascensores, así como los planos y certificados necesarios.

Además, se definen las causas de extinción de la propiedad horizontal, como la destrucción total del inmueble o la decisión unánime de los propietarios de los bienes privados. Esto garantiza que en caso de una situación extrema, los derechos de los copropietarios y las hipotecas existentes sean respetados.

Impacto esperado y próximos pasos

La reforma a la Ley 675 de 2001 representa un paso importante en la modernización de la propiedad horizontal en Colombia, con el objetivo de hacer más eficientes las gestiones administrativas, mejorar la convivencia y promover la sostenibilidad ecológica dentro de las copropiedades.

Sin embargo, el proyecto aún se encuentra en discusión en el Congreso y su aprobación dependerá del consenso entre los legisladores. De ser aprobado, este cambio tendrá un impacto significativo en el funcionamiento de las comunidades residenciales y comerciales, mejorando la transparencia en la administración y la calidad de vida de los residentes. Las modificaciones apuntan a equilibrar los derechos y las responsabilidades de los copropietarios, asegurando una convivencia pacífica y organizada dentro del marco normativo.